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借款人签订买卖合同作為(wèi)借贷的担保，

出借人要求履行买卖合同纠纷案件的处理(lǐ)

 

 

 

来源：刘德权总主编、王松主编的最高人民(mín)法院司法观点集成（新(xīn)编版）.民(mín)事卷》，中國(guó)法制出版社2017年出版，第3册第1614—1624页。

 

还做保吗？

最高人民(mín)法院司法解释

第二十四条 当事人以签订买卖合同作為(wèi)民(mín)间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能(néng)还款，出借人请求履行买卖合同的，人民(mín)法院应当按照民(mín)间借贷法律关系审理(lǐ)，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民(mín)法院裁定驳回起诉。

按照民(mín)间借贷法律关系审理(lǐ)作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债務(wù)，出借人可(kě)以申请拍卖买卖合同标的物(wù)，以偿还债務(wù)。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有(yǒu)权主张返还或补偿。

——《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)民(mín)间借贷案件适用(yòng)法律若干问题的规定》(2015年8月6日，法释〔2015〕18号)

最高人民(mín)法院司法政策

问：实践中还有(yǒu)一种现象，就是借款人往往通过买卖合同作為(wèi)民(mín)间借贷合同的担保。一旦发生纠纷后，出借人往往要求履行买卖合同，进而取得标的物(wù)的所有(yǒu)权。请您介绍一下此类案件的处理(lǐ)思路？

答(dá)：正如您刚才所讲，民(mín)间借贷实践中，借贷双方当事人通过签订买卖合同作為(wèi)民(mín)间借贷合同的担保，是民(mín)间借贷中比较典型的纠纷类型。债权人為(wèi)避免债務(wù)人无力偿还借款，往往与债務(wù)人签订买卖合同（以房屋买卖合同為(wèi)主），约定债務(wù)人不能(néng)偿还债款本息的，则履行买卖合同。在最高人民(mín)法院出台本《规定》之前，各地法院的处理(lǐ)方式千差万别，导致法律适用(yòng)标准不一，影响了法律权威。此类案件的处理(lǐ)，关系到人民(mín)法院裁判的统一，关系到当事人切身利益的维护。同时，正确处理(lǐ)此类案件，对于防范虚假诉讼，健全担保规范，促进经济健康发展具有(yǒu)重要意义。

目前，从审判实践看，买卖与借贷交叉混合主要有(yǒu)两种类型：一是以买卖作為(wèi)民(mín)间借贷的担保，二是双方既有(yǒu)真实的买卖关系同时又(yòu)有(yǒu)借贷的法律关系。由于前者最為(wèi)常见且问题最多(duō)，因此本《规定》仅针对前者作出相应的规范。对于以买卖合同作為(wèi)民(mín)间借贷合同的担保，在借期届满后借款人无法偿还本金利息的，出借人往往要求履行买卖合同，进而达到其直接获取买卖标的物(wù)的目的。我们认為(wèi)，此种情形下的买卖合同应当视為(wèi)类似于担保合同，其效力依附于作為(wèi)主合同的民(mín)间借贷法律关系。正因如此，出借人撇开主合同而要求直接履行作為(wèi)从合同的买卖合同的，实际上是颠倒了主从合同关系。对此，人民(mín)法院应当按照民(mín)间借贷法律关系审理(lǐ)双方之间的纠纷。只有(yǒu)从程序上作出如此规定，才能(néng)使双方的权利义務(wù)关系真正回位到正确的实體(tǐ)关系中去。如果出借人坚持要求审理(lǐ)买卖合同的，则应当裁定驳回其起诉。

按照民(mín)间借贷法律关系审理(lǐ)作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的偿还本息的金钱给付债務(wù)，出借人可(kě)以申请拍卖买卖合同标的物(wù)，以偿还债務(wù)。《规定》作出这样的制度设计，是对债務(wù)人不履行债務(wù)时依法处置担保物(wù)的必然安排，其目的在于保护债权人的合法权益不容侵害。但是，任何制度设计都要坚持公平、公正的原则，在保护债权人利益的同时，也不能(néng)忽视对债務(wù)人合法权益的依法保护，而通过拍卖程序有(yǒu)利于防止估价过高或者过低，损害另一方当事人利益。因此，《规定》要求，应当通过拍卖而非估价的方式处理(lǐ)标的物(wù)，以體(tǐ)现公平原则。此外，《规定》还特别强调，通过拍卖标的物(wù)所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有(yǒu)权主张返还或者补偿。这一规定能(néng)够在当事人之间实现利益平衡，體(tǐ)现了公正原则，从而真正完成从程序正义到实质正义的嬗变。

——《规范民(mín)间借贷，统一裁判标准——杜万华就〈最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)民(mín)间借贷案件适用(yòng)法律若干问题的规定〉答(dá)记者问》，载《人民(mín)法院报》2015年8月8日。

《最高人民(mín)法院公报》案例

朱俊芳与山(shān)西嘉和泰房地产开发有(yǒu)限公司商(shāng)品房买卖合同纠纷案

［最高人民(mín)法院（2011）民(mín)提字第344号民(mín)事判决书］

裁判摘要：

一、双方当事人基于同一筆(bǐ)款项先后签订《商(shāng)品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商(shāng)品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能(néng)偿还借款，则履行《商(shāng)品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商(shāng)品房买卖和民(mín)间借贷两个民(mín)事法律关系。该行為(wèi)并不违反法律、行政法规的强制性规定。

二、借款到期，借款人不能(néng)按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商(shāng)品房买卖合同》取得房屋所有(yǒu)权，不违反《担保法》第四十条、《物(wù)权法》第一百八十六条有(yǒu)关“禁止流押”的规定。

——《最高人民(mín)法院公报》2014年第12期(总第218期)

 

 

 

 

最高人民(mín)法院裁判文(wén)书

 

六盘水兴吾源典当有(yǒu)限公司与六盘水玖盛房地产开发有(yǒu)限公司商(shāng)品房预售合同纠纷申请再审案

［最高人民(mín)法院（2015）民(mín)申字第182号民(mín)事裁定书］

最高人民(mín)法院认為(wèi)，玖盛公司与兴吾源公司之间是借贷关系还是商(shāng)品房买卖合同关系，是本案审查的核心问题。

首先，双方当事人2008年7月8日签订的《商(shāng)品房买卖合同》、2008年7月9日签订的《購(gòu)房补充协议》以及2008年9月2日签订的《購(gòu)房补充协议（二）》所确定的双方权利义務(wù)是，兴吾源公司向玖盛公司分(fēn)别提供700万元和200万元，每月由玖盛公司补偿38.5万元和11万元（核算月息為(wèi)5.5%），期限為(wèi)6个月，玖盛公司同时与兴吾源公司签订附有(yǒu)解除权的房屋买卖合同。如玖盛公司按期归还上述款项，则享有(yǒu)解除合同的权利。如玖盛公司未能(néng)按期归还上述款项，则兴吾源公司有(yǒu)权变卖案涉房产。从双方当事人的权利义務(wù)上看，玖盛公司的交易目的是获得兴吾源公司提供的900万元，而非出卖案涉商(shāng)品房，兴吾源公司的交易目的是為(wèi)了提供资金并获得资金利息，而非买受案涉商(shāng)品房。因此，上述合同及补充协议的真实意思是以商(shāng)品房买卖合同担保借款合同。兴吾源公司认為(wèi)双方的真实意思為(wèi)商(shāng)品房买卖关系的主张，不能(néng)成立。一、二审法院对此认定正确。

其次，在玖盛公司未按时履行还款义務(wù)的情况下，玖盛公司法定代表人杨光友于2009年8月10日出具《情况说明》，认可(kě)玖盛公司丧失解除商(shāng)品房买卖合同的权利。兴吾源公司则出具《承诺书》，同意协助玖盛公司以诉争房屋向银行办理(lǐ)贷款，如贷款成功，则以该贷款优先偿付兴吾源公司900万元以及每月借款利率及综合费率5.5%计算；如不能(néng)成功贷款，则按前述《情况说明》执行。《情况说明》和《承诺书》的内容再次说明，玖盛公司真实目的是為(wèi)了获得兴吾源公司提供的借款，而兴吾源公司的真实目的仍是收回借款及利息。所以，双方当事人之间的真实意思仍然是以商(shāng)品房买卖合同担保借款合同，并且双方关于玖盛公司不再享有(yǒu)解除《商(shāng)品房买卖合同》的权利的约定，实质上是以案涉房屋折抵借款的合意。根据物(wù)权法第一百八十六条以及《最高人民(mín)法院关于人民(mín)法院审理(lǐ)借贷案件的若干意见》第六条的规定，玖盛公司与兴吾源公司之间关于以合同价值16820460元的案涉房屋抵销900万元借款债務(wù)的约定，违反法律的禁止性规定，应认定為(wèi)无效。兴吾源公司主张《情况说明》《承诺书》是双方商(shāng)品房买卖合同的意思表示、不适用(yòng)物(wù)权法第一百八十六条的规定的主张，不能(néng)成立。一、二审法院对此认定正确。

再次，在本案一审过程中，一审法院就兴吾源公司所主张的法律关系的性质与法院查明的不一致问题，已经向兴吾源公司释明，并告知兴吾源公司可(kě)以变更诉讼请求，但兴吾源公司坚持不变更。因此，兴吾源公司再审主张应按照市场评估价确定房屋价值并应认定案涉合同部分(fēn)无效的理(lǐ)由不能(néng)成立。一、二审法院对此认定正确。

——中國(guó)裁判文(wén)书网，http：//wenshu.court.gov.cn。

广西嘉美房地产开发有(yǒu)限责任公司与杨伟鹏商(shāng)品房买卖合同纠纷案

 

 

［最高人民(mín)法院（2013）民(mín)提字第135号民(mín)事判决书］

裁判要旨：书面合同并非确认双方当事人之间存在债权债務(wù)关系必不可(kě)少的要件。只要认定双方有(yǒu)借款的合意，出借人实际向借款人支付了款项，即可(kě)认定债权债務(wù)关系成立。双方当事人同时签订的《商(shāng)品房买卖合同》则是為(wèi)了担保债務(wù)的履行。在债務(wù)人拒不还债的情况下，债权人有(yǒu)关直接取得房屋所有(yǒu)权的主张，因违反物(wù)权法关于禁止流质的规定而不能(néng)获得支持。

最高人民(mín)法院认為(wèi)，当事人于再审期间的争议焦点仍然是：嘉美公司与杨伟鹏之间是借贷关系还是商(shāng)品房买卖关系。嘉美公司主张双方為(wèi)借贷关系，但缺少了关键性的证据《借款合同》。杨伟鹏主张其与嘉美公司之间為(wèi)商(shāng)品房买卖合同关系，而从未签订过借款合同。但与其主张相矛盾的是：第一，杨伟鹏未持有(yǒu)其所称交付340万元購(gòu)房款后应当取得的《销售不动产统一发票》原件；第二，杨伟鹏否认先后分(fēn)九次收到的嘉美公司打入其不同账户的61.1万元是嘉美公司支付的借款利息，但却以商(shāng)业秘密為(wèi)由拒不说明该款项的性质。再审庭审中，虽经合议庭向其释明其有(yǒu)关商(shāng)业秘密的说法不能(néng)成立，其有(yǒu)义務(wù)向法院说明上述款项性质，但杨伟鹏仍然未作出说明。因此，在双方证据均有(yǒu)缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。

一、关于当事人签订《商(shāng)品房买卖合同》时的真实意思。根据已经查明的事实，嘉美公司急于从杨伟鹏手中得到340万元，恰恰是因為(wèi)其向严欣等五人所借债務(wù)已届清偿期，而嘉美公司必须按时清偿上述债務(wù)，以避免严欣等五位债权人依照借钱给嘉美公司时双方签订的《商(shāng)品房买卖合同》，以总价340万元取得案涉商(shāng)铺的所有(yǒu)权。换言之，嘉美公司不愿意让严欣等五位债权人以总价340万元取得案涉商(shāng)铺的所有(yǒu)权，因此，不惜采取借新(xīn)账还旧账的办法，向杨伟鹏借款。杨伟鹏的340万元是根据嘉美公司的指令分(fēn)两筆(bǐ)直接打给严欣等五人的事实可(kě)以印证上述分(fēn)析。嘉美公司与杨伟鹏即使签订了《商(shāng)品房买卖合同》，其真实意愿也不是以340万元向其出售案涉房产。对于是否存在在同等条件下，嘉美公司不愿将案涉房产出售给严欣等五人而愿意出售给杨伟鹏的可(kě)能(néng)，从一、二审及再审查明情况分(fēn)析，杨伟鹏与嘉美公司的主要负责人以前并不相识，其与嘉美公司也无其他(tā)经济往来，作為(wèi)理(lǐ)性的市场主體(tǐ)，嘉美公司没有(yǒu)理(lǐ)由在自己资金严重不足的情况下，想方设法向严欣等五人偿还债務(wù)，以收回案涉房屋，然后再以相同价格，将上述房屋出售给杨伟鹏。由此得出的结论是，嘉美公司正是不愿意以340万元的价款出售案涉商(shāng)铺，因而以借新(xīn)债还旧债的方式来达到保住商(shāng)铺的目的。故可(kě)以认定嘉美公司的真实意思是向杨伟鹏借款而非以340万元的总价向其出售案涉商(shāng)铺。

从杨伟鹏一方的情况看，在与嘉美公司签订《商(shāng)品房买卖合同》的同一天，杨伟鹏按照嘉美公司的指令，将340万元分(fēn)两筆(bǐ)直接打入严欣等五位嘉美公司债权人的账户，嘉美公司因此消灭了其与严欣等五人的债权债務(wù)关系。由此推断，杨伟鹏应当知晓嘉美公司收到340万元是用(yòng)于偿还严欣等五人。而且，杨伟鹏与嘉美公司签订的《商(shāng)品房买卖合同》所涉房屋正是嘉美公司因向严欣等五人借款340万元而以签订《商(shāng)品房买卖合同》的方式提供担保的房屋。要将《商(shāng)品房买卖合同》所涉房屋备案到杨伟鹏名下，需首先向来宾市房产管理(lǐ)局申请撤销原来严欣、林燕名下的备案登记。从时间上看，严欣和林燕于2007年6月27日出具的《关于申请撤销商(shāng)品房备案登记的报告》，是杨伟鹏于次日去办理(lǐ)商(shāng)品房备案登记手续时必备的文(wén)件。由此可(kě)以推知，杨伟鹏应当知晓嘉美公司原先向严欣、林燕等借款340万元并以签订《商(shāng)品房买卖合同》、办理(lǐ)商(shāng)品房备案登记的方式进行担保的情况。即使杨伟鹏主张其本人在当时的情况下就有(yǒu)購(gòu)买案涉商(shāng)铺的意愿，但其亦应知晓嘉美公司的真实意思并非向其出售案涉房屋。

二、关于杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件的证明效力问题。杨伟鹏作為(wèi)案涉《商(shāng)品房买卖合同》中的买方，在交纳了全部340万元房款后，未能(néng)取得嘉美公司开具的《销售不动产统一发票》原件，却始终没有(yǒu)向嘉美公司索要该发票原件，直到本案诉讼中向法院提交的也是该发票的复印件。且在近两年的时间内，没有(yǒu)要求办理(lǐ)权属登记，这与一般購(gòu)房者的做法明显不一致，不符合交易习惯。《销售不动产统一发票》原件对于購(gòu)房者具有(yǒu)十分(fēn)重要的意义，《中华人民(mín)共和國(guó)发票管理(lǐ)办法实施细则》第三条规定：“发票的基本联次包括存根联、发票联、记账联。存根联由收款方或开票方留存备查；发票联由付款方或受票方作為(wèi)付款原始凭证；记账联由收款方或开票方作為(wèi)记账原始凭证。”因此，发票是交易真实发生的证明。而在不动产交易中，发票更是办理(lǐ)不动产权属登记的重要依据。发票复印件则无法起到同样的作用(yòng)。本案中，杨伟鹏提供《销售不动产统一发票》复印件的目的应当是证明其主张的与嘉美公司存在商(shāng)品房买卖合同关系，而不是主张其向嘉美公司交付了340万元，因為(wèi)对于后者双方并不存在争议。而欲证明真实的商(shāng)品房买卖合同关系的存在，《销售不动产统一发票》原件就显得格外重要。嘉美公司作為(wèi)《商(shāng)品房买卖合同》中记载的售房一方，在始终认可(kě)收到杨伟鹏340万元的情况下，没有(yǒu)将开具的《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，却于2008年1月8日将其為(wèi)杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税務(wù)机关做了缴销的行為(wèi)，充分(fēn)说明嘉美公司否认房产交易的真实性。而缴销发票行為(wèi)发生于2008年1月而非诉讼中，则从另一个侧面证明嘉美公司否认与杨伟鹏之间存在真实的房产交易的态度是一贯的。故结合本案具體(tǐ)情况，仅凭杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件，尚不能(néng)认定在杨伟鹏与嘉美公司之间存在商(shāng)品房买卖的法律关系。

三、关于杨伟鹏收到嘉美公司支付的61.1万元的性质问题。杨伟鹏对于嘉美公司所主张的于2007年6月28日至2007年12月18日之间，分(fēn)九次汇入其账户的61.1万元，一是在数额上认為(wèi)自己只收到了57.4万元；二是认為(wèi)上述款项并非利息，但对款项的性质则以商(shāng)业秘密為(wèi)由拒绝作出说明。对于杨伟鹏收到上述款项的数额，二审判决认定事实清楚，杨伟鹏没有(yǒu)提出证据否认上述事实，故本院对于其只收到了57.4万元的主张不予采信。本院再审庭审中，曾特别要求杨伟鹏说明上述款项性质，并向其释明不能(néng)以该款项性质属于商(shāng)业秘密為(wèi)由拒绝向法院陈述事实，如其不能(néng)说明61.1万元的性质，则可(kě)能(néng)导致对其不利的后果。但杨伟鹏仍未说明收取嘉美公司上述款项的原因及其性质。考虑到民(mín)间借贷支付利息的一般做法，综合全案的情况分(fēn)析，在杨伟鹏未能(néng)证明双方当事人存在其他(tā)经济往来的情况下，本院认為(wèi)嘉美公司关于上述61.1万元是其為(wèi)向杨伟鹏借用(yòng)340万元而支付利息的观点具有(yǒu)更高的可(kě)信度。

四、关于案涉《商(shāng)品房买卖合同》约定的内容。从案涉《商(shāng)品房买卖合同》本身分(fēn)析，与一般商(shāng)品房买卖合同不同，双方当事人没有(yǒu)在合同中约定单价，而是以一口价340万元的方式，交易了1496.97平方米的53间商(shāng)铺。平均每平方米2271.25元。此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符。

综上，本院认為(wèi)，认定当事人之间是否存在债权债務(wù)关系，书面合同并非不可(kě)缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可(kě)认定债权债務(wù)关系成立。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取利息的行為(wèi)，足以认定双方之间成立了债权债務(wù)关系。嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商(shāng)品房买卖合同》的目的，则是為(wèi)了担保债務(wù)的履行。鉴于双方未办理(lǐ)抵押登记，其约定也不符合担保法规定的担保方式，故双方签订《商(shāng)品房买卖合同》并办理(lǐ)商(shāng)品房备案登记的行為(wèi)应认定為(wèi)非典型的担保方式。即在嘉美公司不能(néng)按时归还340万元的情况下，杨伟鹏可(kě)以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能(néng)够实现债权。如果嘉美公司按时归还340万元，则杨伟鹏是不能(néng)就案涉的53间商(shāng)铺主张权利。嘉美公司对交易的控制體(tǐ)现在借款合同和其没有(yǒu)将《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，而缺少了发票，杨伟鹏是无法实际取得商(shāng)铺并办理(lǐ)产权登记手续的。物(wù)权法第一百八十六条规定，抵押权人在债務(wù)履行期限届满前，不得与抵押人约定债務(wù)人不履行到期债務(wù)时抵押财产归债权人所有(yǒu)。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债務(wù)人特别是其他(tā)债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商(shāng)品房买卖合同》并办理(lǐ)商(shāng)品房备案登记的行為(wèi)并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物(wù)权法有(yǒu)关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。

本案诉讼中，双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有(yǒu)关借款期限的约定，并无充分(fēn)证据加以证明。既然案涉《商(shāng)品房买卖合同》是作為(wèi)340万元债权的担保而存在，那么，作為(wèi)债权人的杨伟鹏实现债权的方式应当是在债務(wù)履行期限届满后，向债務(wù)人嘉美公司主张债权，如果没有(yǒu)明确的履行期限，则债权人可(kě)以随时请求债務(wù)人履行，但应当為(wèi)其留出必要的准备期限。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏才能(néng)以适当的方式就《商(shāng)品房买卖合同》项下的商(shāng)铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商(shāng)铺所有(yǒu)权的主张违反物(wù)权法关于禁止流质的规定，本院不予支持。嘉美公司关于双方当事人之间存在借贷关系，签订《商(shāng)品房买卖合同》只是為(wèi)担保杨伟鹏债权的实现的主张，有(yǒu)事实依据，本院予以支持。

——最高人民(mín)法院民(mín)事审判第一庭编：《民(mín)事审判指导与参考》总第58辑，人民(mín)法院出版社2014年版，第192～205页。

链接：最高人民(mín)法院法官著述

关于清算方法的具體(tǐ)运用(yòng)

由于担保债权人负有(yǒu)进行清算的法定义務(wù)，因此，其在清算时必须努力确保标的物(wù)评价额的正当性。清算义務(wù)产生的前提，是在人民(mín)法院按照民(mín)间借贷关系审理(lǐ)的判决生效后，当借款人不履行生效判决确定的金钱债務(wù)，对方当事人才可(kě)以提出对买卖合同的标的物(wù)进行清算。如果借款人在判决生效后确定的履行期内，主动履行还款义務(wù)，清算义務(wù)不会发生。也就是说，清算义務(wù)是权利人在对方不履行判决义務(wù)的情况下，申请人民(mín)法院对其进行的强制执行。此外，清算义務(wù)的依据，应当是人民(mín)法院的生效的判决，具體(tǐ)方式是，人民(mín)法院在作出判决的时候，应当在判决主文(wén)中明确写明，如果借款人不履行本判决确定的金钱债務(wù)，出借人可(kě)以依据本判决，申请强制执行买卖合同的标的物(wù)。

在当事人对标的物(wù)价额达成合意的情况下，司法应当尊重当事人的合意，因為(wèi)作為(wèi)市场主體(tǐ)，对于标的物(wù)的价格要比法官更理(lǐ)性，考虑得更周详，合意价格是当事人自由协商(shāng)、讨价还价的结果，司法绝不能(néng)以金额过高或者过低為(wèi)由予以阻碍。

在当事人不能(néng)达成合意的情况下，清算的方式或者说确定标的物(wù)价额的方式有(yǒu)三种：其一，采取拍卖的方式核定标的物(wù)价额，该种方法需要支付一定的费用(yòng)，且拍卖有(yǒu)时并不能(néng)真实反映标的物(wù)的实际价值。其二，由资产评估机构予以评估，该种方法同样会因支付评估费用(yòng)而消耗一定的成本，且资产评估机构评估时也主要是参照标的物(wù)的市场时价。其三，以该标的物(wù)的市场时价作為(wèi)参考标准，该种方法既可(kě)以节约一定的费用(yòng)，又(yòu)可(kě)以减少人為(wèi)因素的影响，属于一种较為(wèi)妥当的方法。

——杜万华主编、最高人民(mín)法院民(mín)事审判第一庭编著：《最高人民(mín)法院民(mín)间借贷司法解释理(lǐ)解与适用(yòng)》，人民(mín)法院出版社2015年版，第430～431页。

编者说明

当事人约定以商(shāng)品房买卖合同為(wèi)借贷合同进行担保，这种交易方式名為(wèi)买卖，实為(wèi)担保。《民(mín)间借贷司法解释》第24条将此类合同定性為(wèi)担保合同，而非代物(wù)清偿预约。即，双方当事人在签订民(mín)间借贷合同之前或之后，為(wèi)保证借贷合同的履行又(yòu)签订包括商(shāng)品房在内的买卖合同，并约定当作為(wèi)债務(wù)人的借款人不能(néng)清偿时，需将担保标的物(wù)——商(shāng)品房或者其他(tā)标的物(wù)的所有(yǒu)权转让给作為(wèi)债权人的出借人，则其签订买卖合同的真实目的是為(wèi)了民(mín)间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标。（杜万华主编、最高人民(mín)法院民(mín)事审判第一庭编著：《最高人民(mín)法院民(mín)间借贷司法解释理(lǐ)解与适用(yòng)》，人民(mín)法院出版社2015年版，第412页）因此，前述朱俊芳与山(shān)西嘉和泰房地产开发有(yǒu)限公司商(shāng)品房买卖合同纠纷案的裁判观点，与《民(mín)间借贷司法解释》的规定不一致，在司法解释施行后不应再适用(yòng)；前述广西嘉美房地产开发有(yǒu)限责任公司与杨伟鹏商(shāng)品房买卖合同纠纷案的裁判观点则与该司法解释一致，可(kě)以继续适用(yòng)。

此外，《民(mín)间借贷司法解释》第24条规定裁定的裁判方式，有(yǒu)學(xué)者提出质疑。法院在案件审理(lǐ)中已经对买卖合同的真实意思产生怀疑，或者了解到当事人还订有(yǒu)借贷合同。在这一前提下，法院只有(yǒu)审理(lǐ)了案件的实體(tǐ)法律关系，才能(néng)否认买卖合同的效力。就此而言，原告之起诉并非不符合诉讼要件，而是不能(néng)满足实體(tǐ)要件，法院应当以判决的方式驳回原告的诉讼请求。

（庄家园：《“买卖型担保”与流押条款的效力——〈民(mín)间借贷规定〉第24条的解读》，载《清华法學(xué)》2016年第3期）